房地“双控”能否稳住市场？

“限定４宗地块形成住宅的销售价格；预设４宗地块的地价上限；竞报企业自持商品住房面积比例；投报高标准商品住宅建设方案……”北京市规划国土委于２８日就９月底挂牌的４宗地块发布补充公告，细化试点地块的竞买规则及形成住宅后的销售价格。这是北京市于９月３０日发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》后，明确试点地块土地出让新规则。相关部门负责人表示，新规则意在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，稳定市场预期。

住宅销售价格如何设定？

对于广大的购房者而言，最关心的就是这４宗地块形成住宅后的销售价格。限定的销售价格也将对周边房价产生一定影响。

根据补充公告，海淀区永丰产业基地的３宗地块，平均销售限价为５３４００元／平方米，最高销售限价为５６１００元／平方米；大兴区黄村镇的地块，平均销售限价为５５８００元／平方米，最高销售限价为５８５００元／平方米。

北京市住建委相关负责人介绍，这４宗地块由市级和属地有关部门共同会商确定销售限价。最终价格以周边项目成交均价为基础、综合考虑出让地块周边配套水平等因素后确定，与周边自住房定价基本适应。这４宗地块将有效增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，满足中端自住需求，稳定商品住房市场价格和预期。

据介绍，测算限定价格以地块周边可比项目近３个月成交均价为基础。在价格测算时，首先考虑到地块成交到上市需要一年半的周期，以及新房与二手房的价格差异，参比项目以地块周边新建商品房项目或建成年份较新的二手房为主；其次，参比项目为１４４平方米以下的普通住宅；选定参比项目后，经加权平均测算出近３个月销售均价，作为出让地块限定价格的基础。

“为防止不同户型价格差异过大，也兼顾不同楼层、朝向房屋销售的客观需求，这次销售限价还采取了“双限”规则，即不仅规定项目销售均价上限，也规定了单套的销售单价上限。”北京市住建委相关负责人介绍。

分析人士指出，从土地供应到最终房屋的销售，一般会有一年半到两年的时间，现在就锁定了未来的房价，意在合理引导市场预期。

出让规则如何设计？

除了设定住宅的销售限价，此次公告还预设了这４宗地块的地价上限。据介绍，这次４宗地块设定的地价上限，普遍比市场预期的成交价格水平要低。严控地价除了防止“高价地”的出现，设置地价上限也是为了引导市场主体理性参与竞争，将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间。

北京市规划国土委相关负责人介绍，在土地出让规则方面，此次补充公告中首次提出了投报高标准商品住宅建设方案的竞买方式。

根据竞买规则，这些地块首先会挂牌竞价，在达到预设的地价上限时，就改为现场竞报企业自持商品住房面积比例。企业自持商品住房面积比例也有一个预设的上限，在现场竞投达到这个上限后，就改为一次性投报自持商品住房面积比例。

当一次性投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为１００％时，如为纯住宅的地块，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。对于包含有独立公建的地块，需先竞投企业自持公建的面积比例，在达到１００％后再投报高标准商品住宅建设方案。

开发商递交投报的高标准商品住宅建设方案，由专家组成的评选委员会进行评分。评分的标准包括：绿色建筑星级、装配式建筑实施比例、其他节能环保技术应用、规划建设方案、企业自持商品住房运营方案等。

分析人士指出，竞买规则中设置了投报高标准商品住宅建设方案的程序，体现了政府对于房屋建筑品质和质量的关注。北京市住建委相关负责人指出，在设计、施工、交易等环节将层层把关，确保此类项目的质量、安全符合有关标准，建筑品质与周边新建普通商品房项目相当。

市场交易公平如何保障？

北京市住建委相关负责人介绍，对于试点地块形成的住宅项目，杜绝变相涨价等违规行为。“将加强销售管理，明确项目销售不得有捆绑装修、搭售车库等捆绑搭售行为，或者以附加条件等限定方式变相涨价，迫使购房人接受更高价格。同时，也将严格查处倒号卖号等违规行为。”

根据相关规定，由于４宗地块住宅项目性质虽为商品住房，但因限制房价，为防止购买后短期内出售牟利，这些项目将参考自住房、两限房及经济适用房再上市有关规定，明确购买后５年内不得出售。

北京市规划国土委相关负责人介绍，在１０月１３日发布的补充公告提出，在竞价达到合理土地上限价格后，将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。“这符合北京市‘９·３０新政’的规定，同时也是落实国务院培育和发展住房租赁市场的要求。”

北京市住建委相关负责人表示，目前，北京市住宅对外租赁的主体主要为个人，且国内缺少企业自持住房对外租赁的政策借鉴。

下一步，北京市住建委将与北京市规划国土委积极研究企业自持商品租赁住房后续管理政策，广泛听取相关部门、开发企业、经纪机构及居民的意见，尽快出台企业自持商品租赁住房后续管理办法，做好政策配套。